Namibia: Rechtstipps
Nützliche Tipps zum Immobilien (Ver)kauf (Stand 2020, es ändert sich immer mal etwas)
Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien in Namibia / ZA werden Sie auf Wunsch von den Rechtsanwälten Mühlenbein und Kollegen, Bahnhofstraße 4, D-59929 Brilon, 0049 2961 9742-0, muehlenbein.de, beraten und vertreten.
Sie suchen in Namibia eine Haus, eine Wohnung, eine Lodge, eine Farm, etc.? Wir stehen in Kontakt mit Maklern in Namibia. Beschreiben Sie uns, welches Objekt Sie wo in Namibia interessiert und wir suchen Ihnen Angebote heraus und stellen den Kontakt zwischen Ihnen und dem entsprechenden Makler her. Das kostet Sie nichts zusätzlich. Wir erhalten lediglich einen Teil der Maklercourtage und das auch nur im Erfolgsfall. Und Sie können uns für Übersetzungen und auch für die Beantwortung rechtlicher Fragen einschalten. Auf Wunsch begleiten wir Sie vor Ort in Namibia.
Die folgenden Ausführungen sind rechtlich unverbindlich. Es ändert sich immer mal etwas.:
Allgemeines
Immobilien werden in Namibia normalerweise durch einen Makler oder Agenten gekauft oder verkauft. Bevor Sie ein Mandat mit einem Makler eingehen, sollten Sie sich vergewissern, dass diese Firma bei der Maklerinnung registriert ist. In den Statuten der Innung sind alle Rechte und Pflichten beider Parteien verankert und garantieren somit einen reibungslosen Ablauf des Kaufgeschäftes.
Ausländer müssen einige Grundlagen der Zahlungsmodi beim Immobilienkauf beachten. Nach namibianischem Gesetz sind alle Ausländer “NON RESIDENTS”. Das gilt sowohl für natürliche Personen als auch für Gesellschaften und Firmen, dessen Hauptsitz und Meldepflicht ausserhalb der legislativen Zuständigkeit der namibianischen Behörden liegt.
Ausländer können Immobilien in Namibia legal erwerben und bis zu 50% der Kaufsumme im Inland finanzieren lassen. Finanzierungsangebote verschiedener Banken variieren von den Konditionen her, und es ist auf jeden Fall die Mühe wert, sich etwas umzuhören.
Verkäufe an Ausländer müssen durch einen autorisierten Händler/Bänker abgewickelt werden und können nicht direkt mit der “Namibian Reserve Bank” verhandelt werden. Die “Namibian Reserve Bank” bearbeitet Anfragen solcher Händler/Bänker in der Regel innerhalb von 5 bis 10 Tagen. Nach Antragsgenehmigung wird ein Konto bei einer lokalen Bank eröffnet, über welches der künftige Zahlungsverkehr läuft. Das Konto sollte durch Sicherheiten aus dem Ausland oder auch Mieteinnahmen aus dem Inland Deckung und Ratenzahlung garantieren.
Um jeglichen Schwierigkeiten und Unbekanntem aus dem Wege zu gehen, sollten Sie sich auf jeden Fall mit einem Anwalt für Immobilienangelegenheiten in Namibia in Verbindung setzten, Rechtsanwalt Mühlenbein stellt gerne Kontakte her.
Namibia hat ein sehr akkurates und modernes Registrationssystem, unterstützt durch ein Besitzurkundendiagramm, welches alle Ländereien und Grundstücke, ausgenommen unveräussertes Staatsgebiet, enthält. Die Hauptaufgabe dieser Titelregistration ist es, die Unanfechtbarkeit der Besitzurkunden zu gewährleisten.
Dennoch …
Wie sicher ist meine Investition?
Im allgemeinen sind Banken in Namibia sehr zuverlässig, geniessen einen guten Ruf und sind generell technisch auf dem neuesten Stand. Überweisungen werden in der Regel durch eine Anwaltsfirma treuhänderisch verwaltet, was wiederum durch die Statuten der Innung gefestigt und abgesichert ist.
Wie bekomme ich mein Geld wieder aus Namibia raus?
Das namibianische Gesetz beinhaltet, dass eingebrachte Gelder jederzeit wieder aus dem Land geschafft werden können, zusammen mit etwaigen erzielten Zinsen und Gewinnen.
Welches sind die üblichen Formen von Immobilienerwerb und- haltung?
Ein Großteil der Besitztümer in Namibia sind in der Kategorie “Freie Titel” registriert, unter welche im Normalfall auch der Kauf einer Immobilie fallen würde. Absatz 16 des Gesetzes für Titeleintragungen enthält die standesgemäß festgelegte Archivierung von Besitzerwechseln.
Welche Form ist die beste?
Die meist registrierte Form ist die des Besitzes durch Einzelpersonen, wobei der Kollektivbesitz, durch Partnerschaften, Gesellschaften und Treuhänderschaften, durchaus üblich und – je nach Objekt – auch von Vorteil (steuerlich etc.) sein kann.
Gesellschaften und Treuhänderschaften unterliegen in Namibia dem traditionellen englischen Gesetz. Eine geschlossene Gesellschaft ist flexibler und in Sachen Gründung und Verwaltung einfacher und weniger kostenaufwändig. Kommanditgesellschaften brauchen in der Regel etwas länger zur Anmeldung.
Modus Operandi
Nach Unterzeichnung eines Kaufvertrages, geht der Besitz an den Käufer über. Abgesehen von detaillierten Beschreibungen bezüglich Objekt und Käufer- und Verkäuferpersonalien, sind keine weiteren Formalitäten erforderlich, um ein Kaufgeschäft rechtskräftig zu machen. Der Vertrag ist nach Unterzeichnung mit sofortiger Wirkung gültig und rechtskräftig. Die eigentliche Übertragung des Besitzes wird durch einen spezialisierten Anwalt vorgenommen, der als Auflasser fungiert. Dieser Vorgang dauert in der Regel acht bis zehn Wochen.
Kosten
Die unten angegebenen Kosten verstehen sich zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.
1% bis 2% Auflassungskosten für den Anwalt, zu Lasten des Käufers und zahlbar direkt an den Anwalt.
Ist der Käufer eine Privatperson, welche die Immobilie auf den eigenen Namen registriert, so wird die Grundsteuer wie folgt kalkuliert: 1% von den ersten N$ 60.000,00, plus 5% des Betrags zwischen N$ 60.001,00 und N$ 250.000,00, plus 8% des Betrags von N$ 250.000,00 aufwärts.
Allgemeine Bank- und Bearbeitungsgebühren in Höhe von jeweils ca. 0.2% der Anleihesumme.
In Namibia liegt die Provision für Makler (Courtage) zwischen 3 und 7% und wird in der Regel vom Verkäufer gezahlt.
Das sollten wir dann noch besprechen.
Grundschuldgebühren an den bearbeitenden Anwalt, je nach Tarif.
Steuern
Das Steuergesetz in Namibia basiert grundsätzlich auf Einkommensquellen und nicht auf Ursprung oder Wohnsitz des Steuerpflichtigen.
Ein ausländischer Investor unterliegt nicht nur den Steuergesetzten Namibias und denen des Heimatlandes, sondern auch jeglichen Differenzsteuerabkommen zwischen den jeweiligen Ländern.
Vorbereitung zur Hausbesichtigung
Man sollte beachten dass der erste Eindruck, auch beim Haus(ver)kauf, der wichtigste und ein bleibender ist. Ein potentieller Käufer achtet auf die kleinste Kleinigkeit und Details. Im folgenden einige Tipps, um diesen ersten Eindruck einen positiven werden zu lassen.
Allgemein
Vergewissern Sie sich, dass der Außenanstrich sauber und gepflegt ist, dass Blumenbeete und Rasen ordentlich aussehen und frei von Unkraut sind, dass Dach und Dachrinnen frei von Schäden sind und nicht zuletzt der Haupteingangsbereich sauber und einladend ist.
Oft haben potentielle Käufer das Angebot aus optischen Gründen abgelehnt, obwohl Preis und Lage perfekt und nach seinem/ihrem Geschmack gewesen wären.
Einfahrt, Garagen und Stellplätze
Garagentore sollten technisch und optisch in gutem Zustand und das Garageninnere aufgeräumt und sauber sein. Einfahrt und Stellplätze frei von Unkraut und/oder Ölflecken und allgemein in einem präsentablen Zustand.
Balkone und Terrassen
Attraktive Gartenmöbel verleihen dem Ganzen eine häusliche Atmosphäre. Schneiden Sie möglicherweise Kletterpflanzen und Verwucherungen zurück, um etwas Licht in die Räume zu lassen.
Schwimmbäder
Diese sollten unbedingt sauber und algenfrei sein. Ziehen Sie wenn nötig einen Fachmann hinzu.
Fenster
Ersetzen Sie rissige oder gar zerbrochene Scheiben und überprüfen Sie Funktionstüchtigkeit und Sauberkeit der Scharniere, Griffe und Rahmen. Gardinenstangen sollten fest und wackelfrei montiert und Vorhänge sauber und ordentlich drapiert sein.
Türen
Überprüfen und/oder ggf. reinigen Sie Türen und deren Anstriche, Griffe und Schlösser. Ein wenig Öl auf die Scharniere und die Schrauben am Türknopf nachziehen, kann auch nicht schaden.
Schränke
Unordentliche oder überfüllte Schränke verleihen den Eindruck von Mangel an verfügbarem Stauraum im Haus.
Böden und Teppiche
Eine professionelle Teppichreinigung ist wie eine Verjüngungskur für einen etwas ausgemergelten Teppichboden, und etwas Politur für den Holzfussboden bringt die natürliche Schönheit wieder zum Vorschein. Bei Lynoleumböden wäre es eventuell sogar die Investition wert, diesen zu erneuern.
Lichter und Lampen
Sollten offensichtlich funktionieren und falls nicht, kaputte Birnen und ähnliches ausgetauscht und/oder Schalter repariert und instand gesetzt werden.
Küche
Ofen, Kühlschrank, Spülbecken und Arbeitsbereiche sollten makellos und sauber sein.
Sanitäres
Manchmal sind Waschbecken und Badewannen einfach zu alt, um mit Reinigungsmitteln noch etwas erreichen zu können. Neubeschichtung ist nicht so teuer, wie man vielleicht meinen möchte, tragen aber erheblich zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Erneuern Sie gesprungene Fliesen, reparieren Sie laufende Spülkästen und tropfende Hähne und entfernen Sie schimmelige und vergammelte Silikonverfugungen. Dazu noch neue Handtücher als Farbkleckse und einige frische Pflanzen – welch ein Unterschied!
Garten & Bewässerung
Abgesehen davon, daß der Garten sauber und gepflegt sein sollte, würden einige blühende Pflanzen, an den richtigen Stellen platziert, dem Gesamteindruck eine besondere Note aufsetzen. Haben Sie ein Bewässerungssystem? Dann überprüfen Sie doch, ob die Anlage funtionstüchtig ist.
Haustiere & Gerüche
Beides sind nicht jedermanns Sache und können manche Käufer abschrecken. Einige Tropfen Vanille-Essenz in den angewärmten Ofen kann wahre Wunder wirken.
Sonstiges
Bei einer Hausbesichtigung sollte der zukünftige Käufer sich wohl fühlen und ungezwungen sein und das Gefühl haben, seine Meinung frank und frei loswerden zu dürfen. Wir empfehlen daher, daß Sie zu dieser Zeit nicht zu Hause sind.
Checkliste:
Haben Sie benachrichtigt:
- Post bezüglich Nachsendeantrag und Telefon
- Fernsehanstalten bezüglich Gebühr
- Gemeinde bezüglich Wasser und Strom
Haben Sie Ihre neue Addresse weiter gegeben an:
- Bank
- Kreditoren
- Meldebehörde
- Wahlbüro
- Fahrzeugzulassungsstelle
- Vereine
- Arbeitgeber
- Abonnement
- Bücherei
- Versicherungen
- Teilhaber und Investoren
- Leasing und Mietkauf
- Schule
- Kirche
- Freunde und Verwandte
- Anwalt und Steuerberater
- Versicherungsagent
- Ärzte und Optiker
Sonstiges:
- Umzugsdatum
- Elektriker für Ofenanschlüsse
- Fernsehantenne
- Treibstoffe und Öle in Heizgeräten, Rasenmähern etc.
- Feuerwaffen, Schmuck, Bargeld, Urkunden, etc.
- Impfbescheinigungen für Mensch und Tier
Objektbesichtigung – Wofür?
Der wohl größte Vorteil eines Besichtigungstages ist, dass der künftige Käufer, zusammen mit seiner Familie und in aller Ruhe das Objekt inspizieren und sich sozusagen “einleben” kann. Das Objekt sollte natürlich für diesen einen Tag so attraktive und ordentlich präsentiert werden, wie nur möglich.
Präsentation ist alles und ein ordentlicher, gepflegter Garten, sowie die Beseitigung von Gerümpel, kann wahre Wunder tun. Einige Eimer Farbe, sprich ein neuer Anstrich – wo nötig – kann den Wert des Objektes erheblich steigern.
Überschätzte Preisstellung kann geschäftsschädigend sein, weil:
- Potentielle Käufer verloren gehen
- Ernst gemeinte Angebote bleiben aus
- Einsatzminderung des Maklers
- Limitierte Finanzierungsmöglichkeiten
- Das Objekt wird von anderen als “Abschrecker” benutzt
- Am Ende bringt solch ein Objekt noch weniger ein als der Marktwert gewesen wäre
